Le terrain non constructible : un prix au m² qui varie selon le département

L'investissement dans un terrain non constructible attire de plus en plus d'acheteurs, notamment pour son potentiel agricole, forestier ou touristique. Mais malgré l'absence de possibilité de construire, le prix au m² de ces terrains peut varier considérablement d'un département à l'autre. Quelles sont les raisons de ces variations ?

Définir le terrain non constructible

Un terrain non constructible est défini par la législation et le zonage d'urbanisme. Il s'oppose au terrain constructible, qui permet d'ériger des bâtiments. Les terrains non constructibles sont souvent classés en zone agricole, forestière, naturelle protégée, inondable, etc. Ils sont destinés à des usages spécifiques, comme l'agriculture, la sylviculture, les loisirs, la conservation de la nature, etc.

• Les terrains agricoles sont souvent destinés à la production de cultures, à l'élevage ou à la viticulture. Par exemple, la région de Bordeaux, réputée pour ses vins, affiche des prix des terres agricoles parmi les plus élevés de France, avec des prix moyens de 10 000 € par hectare en 2023.
• Les terrains forestiers sont utilisés pour la production de bois, la protection des sols et la conservation de la biodiversité. Dans les départements montagneux comme les Alpes, les prix des terrains forestiers peuvent varier en fonction de l'altitude, de la densité du bois et de la présence de ressources naturelles. On observe des prix moyens de 5 000 € par hectare en moyenne.
• Les zones naturelles protégées, comme les parcs nationaux, sont soumises à une réglementation stricte pour préserver leur biodiversité et leur paysage. En raison des restrictions de construction, les prix de ces terrains peuvent être inférieurs à ceux des zones non protégées, avec des prix moyens de 3 000 € par hectare.
• Les zones inondables, comme les vallées fluviales, sont interdites à la construction pour éviter les risques d'inondation. Le prix des terrains en zone inondable est souvent inférieur à celui des zones constructibles, avec des prix moyens de 1 000 € par hectare.

Facteurs influençant le prix des terrains non constructibles

Facteurs géographiques

La localisation géographique est un facteur majeur qui influence le prix des terrains non constructibles. La proximité des grandes villes, l'accès aux transports, l'attractivité touristique et la qualité du sol sont des éléments qui impactent fortement la valeur foncière.

• Un terrain situé près d'une grande ville comme Paris ou Lyon aura une valeur plus élevée qu'un terrain situé dans une zone rurale isolée. Par exemple, un terrain non constructible situé dans la banlieue de Paris peut atteindre un prix de 500 € par m², tandis qu'un terrain situé dans un département rural peut coûter 10 € par m².
• L'accès aux transports, notamment les routes, les autoroutes et les gares, est un facteur important pour l'attractivité des terrains. Un terrain situé à proximité d'un axe autoroutier ou d'une gare TGV aura une valeur plus élevée qu'un terrain isolé.
• Les zones touristiques, notamment les régions côtières, les montagnes et les sites historiques, affichent souvent des prix plus élevés en raison de la demande touristique. Par exemple, un terrain non constructible situé sur la côte méditerranéenne peut atteindre un prix de 200 € par m².
• La qualité du sol, sa topographie et la présence de ressources naturelles (eau, bois, etc.) sont également des éléments qui influencent la valeur du terrain. Un terrain avec une bonne qualité du sol, une topographie favorable et la présence de ressources naturelles aura une valeur plus élevée qu'un terrain avec un sol de mauvaise qualité, une topographie difficile et l'absence de ressources naturelles.

Facteurs économiques

La demande et l'offre, ainsi que le marché des produits agricoles, influencent le prix des terrains non constructibles. Une forte demande pour un type de terrain spécifique, comme les terres agricoles de qualité, peut faire grimper les prix.

• Les investissements agricoles, notamment les projets de reconversion agricole, peuvent stimuler la demande pour les terres agricoles. Par exemple, le développement de l'agriculture biologique a entraîné une hausse des prix des terres agricoles certifiées bio.
• Le développement touristique, notamment les projets d'hôtels, de campings et de résidences secondaires, peut augmenter la demande pour les terrains à vocation touristique. L'attractivité touristique d'une région peut entraîner une hausse des prix des terrains non constructibles.
• La recherche de terrains pour des loisirs, comme l'équitation, la pêche ou la chasse, peut aussi influencer le prix des terrains non constructibles. Les terrains à vocation cynégétique, par exemple, peuvent être plus chers que les terrains agricoles classiques.
• La disponibilité foncière est un facteur important pour l'offre. Si l'offre est limitée, les prix peuvent augmenter. Dans les régions à forte pression foncière, comme la région parisienne, les prix des terrains non constructibles peuvent être élevés en raison de la rareté de l'offre.
• L'évolution du marché immobilier, notamment la hausse des prix des terrains constructibles, peut inciter les investisseurs à se tourner vers les terrains non constructibles. La spéculation foncière peut également jouer un rôle dans la hausse des prix des terrains non constructibles.
• Le prix des produits agricoles, comme les céréales, les fruits et les légumes, peut influencer la valeur des terres agricoles. La fluctuation des prix agricoles peut avoir un impact sur la valeur des terres agricoles.

Facteurs politiques et réglementaires

La politique d'aménagement du territoire, la fiscalité foncière et les aides agricoles influencent également le prix des terrains non constructibles. Les zones protégées ou les zones soumises à des restrictions de construction peuvent voir leur valeur foncière impactée.

• Les plans locaux d'urbanisme (PLU) définissent les zones constructibles et non constructibles, et peuvent influencer la valeur des terrains. Un terrain classé en zone agricole, par exemple, aura une valeur plus basse qu'un terrain classé en zone constructible.
• La protection de l'environnement, notamment la création de parcs naturels, peut limiter les possibilités de construction et donc influencer le prix des terrains. Un terrain situé dans un parc national aura une valeur plus basse qu'un terrain situé en dehors du parc.
• La taxe foncière, la taxe d'aménagement et les autres impôts fonciers impactent le coût total de possession d'un terrain non constructible. La fiscalité foncière peut avoir un impact sur la valeur des terrains non constructibles.
• Les programmes d'aide à l'installation, les aides à la reconversion agricole et les subventions agricoles peuvent influencer la valeur des terres agricoles. Les aides agricoles peuvent stimuler les investissements dans les terres agricoles et donc faire grimper leurs prix.

Variations du prix des terrains non constructibles par département

Le prix des terrains non constructibles varie considérablement d'un département à l'autre. Par exemple, les départements à forte valeur foncière, comme la région parisienne, les Hauts-de-France et la région PACA, affichent des prix élevés en raison de la forte demande, de l'attractivité touristique et de la proximité des centres urbains. Dans la région parisienne, le prix moyen d'un terrain non constructible peut atteindre 1 000 € par m², tandis qu'en région PACA, les prix moyens varient entre 200 € et 500 € par m².

À l'inverse, les départements à faible valeur foncière, souvent situés dans des zones rurales reculées et à faible attractivité, affichent des prix plus bas. La disponibilité foncière, le manque d'investissements et le faible développement économique sont des facteurs qui expliquent ces prix bas. Dans les départements ruraux du centre de la France, par exemple, le prix moyen d'un terrain non constructible peut être inférieur à 100 € par m².

Il existe également des zones à forte spécificité, comme les vignobles, les zones touristiques et les zones à forte pression foncière, où le prix des terrains non constructibles est plus élevé en raison de la demande spécifique. Par exemple, un terrain situé dans un vignoble prestigieux peut atteindre un prix de 5 000 € par m², tandis qu'un terrain situé dans une zone à forte pression foncière, comme la région de Lyon, peut atteindre un prix de 1 500 € par m².

Evolution du prix des terrains non constructibles

Le prix des terrains non constructibles est soumis à une évolution constante, influencée par la croissance démographique, le développement économique, la politique agricole et le changement climatique. La demande pour les terrains non constructibles peut évoluer en fonction des tendances économiques et des besoins de la société. L'essor de l'agriculture biologique, par exemple, a entraîné une augmentation de la demande pour les terres agricoles certifiées bio, faisant grimper leurs prix.

Par exemple, la croissance démographique peut augmenter la demande pour les terres agricoles et les terrains à vocation résidentielle. Le développement économique peut stimuler les investissements agricoles et les projets touristiques. La politique agricole peut influencer la valeur des terres agricoles en fonction des subventions et des réglementations. Les changements climatiques peuvent avoir un impact sur la valeur des terres agricoles, notamment en raison des sécheresses, des inondations et des variations de la production agricole.

En conclusion, le prix des terrains non constructibles est influencé par de nombreux facteurs complexes. La localisation géographique, la qualité du sol, la demande, l'offre, les politiques d'aménagement du territoire et les conditions économiques jouent un rôle majeur dans la détermination des prix. Une bonne compréhension de ces facteurs est essentielle pour les investisseurs souhaitant acquérir un terrain non constructible.