Trois simulateurs testés. Trois résultats différents. C’est ce que m’a raconté Émilie lors de notre premier échange. Elle voulait acheter son premier appartement en région parisienne et ne savait plus quel chiffre croire. Cette situation, je la croise chaque semaine. Le problème ne vient pas des utilisateurs. Il vient des outils qui leur donnent des estimations déconnectées de la réalité bancaire. Pretto a conçu son simulateur pour répondre à ce problème précis : donner un résultat que vous pouvez présenter à votre banquier sans avoir l’air d’un amateur.
- Simulation en 3 minutes sans créer de compte
- Calculs alignés sur les règles bancaires (35 % endettement, taux d’usure)
- Résultats clairs avec mensualité et capacité d’emprunt
- Attestation de financement gratuite pour crédibiliser votre dossier
Pourquoi la plupart des simulateurs de crédit vous embrouillent
Soyons francs : la majorité des simulateurs en ligne sont des machines à illusions. Ils vous annoncent une capacité d’emprunt flatteuse, vous partez visiter des appartements, et le rendez-vous bancaire vous ramène brutalement sur terre. Refus de prêt. J’ai accompagné suffisamment de primo-accédants pour savoir que ce scénario n’est pas rare. Il est devenu banal.
L’erreur la plus fréquente que je rencontre ? Des outils qui ignorent la règle des 35 %. Selon la décision du HCSF du 29 septembre 2021, le taux d’effort des emprunteurs ne doit pas dépasser 35 %, assurance comprise. Beaucoup de simulateurs calculent sur le revenu brut. D’autres oublient l’assurance emprunteur. Résultat : un écart de plusieurs dizaines de milliers d’euros entre ce que l’outil promet et ce que la banque accepte.
Les 3 défauts des simulateurs classiques
- Calcul du taux d’endettement sans intégrer l’assurance (alors que le HCSF l’exige)
- Absence de prise en compte du taux d’usure qui plafonne le TAEG légalement
- Résultats génériques sans adaptation aux règles bancaires actuelles
J’ai accompagné Émilie, 31 ans, cadre commerciale en CDI. Premier achat. Elle avait testé trois simulateurs différents avant de me contacter. Les résultats variaient de 180 000 € à 240 000 € de capacité d’emprunt. Aucun ne lui avait demandé si elle avait des crédits en cours. Le simulateur Pretto lui a donné un chiffre aligné avec l’offre bancaire finale, à 2 000 € près. Ce n’est pas de la magie. C’est du calcul rigoureux.
Mon opinion sur le sujet : un bon simulateur, c’est celui qui vous donne le même chiffre que votre banquier. Le reste, c’est du marketing qui vous fera perdre du temps.
Comment Pretto simplifie votre simulation en 3 minutes
Le problème des formulaires interminables rebute tout le monde. Vous voulez un chiffre rapide, pas remplir un dossier de prêt avant même de savoir si votre projet tient la route. Pretto a construit son simulateur autour d’une promesse simple : obtenir votre capacité d’emprunt en 3 minutes, sans créer de compte.
Le fonctionnement est direct. Vous renseignez vos revenus nets, vos charges mensuelles, votre apport personnel. Le simulateur applique automatiquement les règles HCSF en vigueur : taux d’endettement plafonné à 35 % assurance comprise, durée maximale de 25 ans. Pas de calcul approximatif. Les taux utilisés correspondent aux conditions actuelles du marché, autour de 3,30 % à 3,40 % sur 20 ans selon le baromètre CAFPI de février 2026.
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Simulation en 3 minutes, résultat capacité d’emprunt immédiat -
Échange avec un expert crédit Pretto -
Obtention de l’attestation de financement gratuite -
Recherche du bien et visites -
Offre de prêt bancaire finalisée
Le bénéfice concret : vous obtenez une mensualité réaliste et une capacité d’emprunt que vous pouvez annoncer lors de vos visites. Pretto délivre une attestation de financement gratuite qui crédibilise votre dossier auprès des vendeurs. Sur un marché où les primo-accédants représentent désormais près de 42 % des crédits octroyés selon la Banque de France, cette crédibilité fait la différence face à des acquéreurs mieux préparés.
Ce que le simulateur calcule vraiment (et pourquoi c’est fiable)
Beaucoup d’outils affichent un chiffre sans expliquer comment ils l’obtiennent. C’est comme si votre médecin vous donnait une ordonnance sans diagnostic. Sur le terrain, je constate que cette opacité génère de la méfiance. Les utilisateurs se demandent : est-ce que ce résultat sera le même chez mon banquier ?
35%
Taux d’endettement maximum fixé par le HCSF, assurance comprise
Le simulateur Pretto intègre les paramètres que les banques utilisent réellement. Le taux d’endettement est calculé en incluant l’assurance emprunteur, conformément aux règles du taux d’endettement imposées depuis 2022. La durée maximale de 25 ans est respectée, avec la possibilité d’un différé de 2 ans pour les projets avec travaux ou en VEFA.
Le taux d’usure est également pris en compte. Ce plafond légal, publié chaque trimestre par la Banque de France, limite le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques peuvent appliquer. Selon les nouveaux taux publiés au Journal officiel, il s’établit à 5,13 % pour les prêts de 20 ans et plus au premier trimestre 2026. Un simulateur qui ignore ce paramètre peut vous proposer un prêt théoriquement impossible à obtenir.
Conseil pratique : Vérifiez que votre simulateur demande vos charges réelles (crédits en cours, pensions versées) et pas uniquement vos revenus. Un calcul partiel donne un résultat faussé.
L’apport personnel entre aussi dans l’équation. Les banques recommandent généralement 10 % de la valeur du bien pour couvrir les frais annexes : frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), frais de garantie. Pretto intègre ces éléments dans son calcul pour afficher un budget réaliste, pas un montant maximal théorique.
Vos questions sur le simulateur Pretto
Le simulateur Pretto est-il vraiment gratuit ?
La simulation est gratuite, sans engagement et sans création de compte. Pretto se rémunère uniquement si vous passez par leurs services de courtage pour obtenir votre prêt. Vous pouvez simuler autant de fois que vous le souhaitez sans frais.
Les résultats sont-ils fiables par rapport à ce que dira ma banque ?
Les calculs s’appuient sur les règles HCSF appliquées par toutes les banques françaises : 35 % de taux d’endettement maximum assurance comprise, durée limitée à 25 ans. L’écart constaté entre la simulation et l’offre bancaire finale est généralement de quelques milliers d’euros, pas de dizaines de milliers.
Dois-je créer un compte pour simuler mon prêt ?
Non. La simulation est accessible directement, sans inscription préalable. Vous n’avez pas besoin de laisser votre email ou votre téléphone pour obtenir votre résultat.
Que se passe-t-il après la simulation ?
Vous avez le choix. Soit vous gardez votre résultat et gérez votre projet seul. Soit vous contactez un expert Pretto pour obtenir une attestation de financement gratuite et bénéficier d’un accompagnement dans la comparaison des offres bancaires.
Mes données sont-elles confidentielles ?
Les informations saisies lors de la simulation ne sont pas partagées avec des tiers. Pretto est un courtier régulé qui respecte la réglementation française sur la protection des données personnelles.
Si vous cherchez un outil qui vous donne un chiffre exploitable sans vous noyer dans des formulaires interminables, testez une simulation prêt immobilier sans inscription. Trois minutes suffisent pour savoir où vous en êtes.
Et maintenant ?
Votre plan d’action avant de visiter
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Rassemblez vos 3 derniers bulletins de salaire et vos relevés de crédits en cours
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Lancez une simulation Pretto avec vos chiffres réels (pas vos revenus bruts)
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Demandez votre attestation de financement avant de programmer des visites
La question à vous poser maintenant : préférez-vous découvrir votre vraie capacité d’emprunt chez vous en 3 minutes, ou dans le bureau d’un banquier qui vous annonce que votre projet ne tient pas ?
Limites de la simulation en ligne
- Une simulation en ligne donne une estimation indicative, non un accord de prêt
- Les taux affichés sont mis à jour régulièrement mais peuvent varier selon votre profil exact
- Chaque banque applique ses propres critères d’acceptation au-delà des règles HCSF
Pour toute décision d’emprunt, consultez un courtier en crédit immobilier ou un conseiller bancaire.